建設(shè)工程項目涉及國土、房管、規(guī)劃、建設(shè)等行業(yè)的多個主管部門共同管理，拋除建設(shè)單位主觀因素不議，客觀上由于各部門在進行管理的過程中所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同、側(cè)重點不一、監(jiān)管目的也不盡相同，因此可能在同一個問題上產(chǎn)生一定的差異性。比如，房屋測繪面積與規(guī)劃面積的不一致，就是由于房管部門與規(guī)劃主管部門的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一、測繪目的不同等原因所致，這就給工程竣工后的不動產(chǎn)登記工作帶來了困擾。

因此，需要厘清造成此問題的原因，依法提出相應(yīng)對策，以保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利實施。

產(chǎn)生差異的原因

圖紙變更及數(shù)據(jù)采集所產(chǎn)生的差異。圖紙變更是房屋規(guī)劃面積和測繪面積出現(xiàn)差異的重要原因。房地產(chǎn)進行面積規(guī)劃時主要通過施工圖紙來完成，在確認(rèn)公用面積及采集數(shù)據(jù)方面，均缺乏直觀感受與認(rèn)識，致使實際操作中可能不適用。此外，房屋設(shè)計較為復(fù)雜與多樣，后期大部分?jǐn)?shù)據(jù)均是經(jīng)過現(xiàn)場實際測量來完成。房屋建設(shè)過程中因某些原因?qū)е路康禺a(chǎn)開發(fā)商需變更圖紙設(shè)計，如此便導(dǎo)致實際測量面積與設(shè)計面積出現(xiàn)差異。

共有共用面積的處理方式不同。規(guī)劃管理部門計算面積時,不進行共有共用面積的分?jǐn)傆嬎?例如商住樓,商業(yè)和住宅部分的規(guī)劃面積是分層計算,共有共用部分面積計算在所在層中,不進行面積分?jǐn)偂Ｔ诜慨a(chǎn)測繪時,商業(yè)部分通往住宅部分的門廳、電梯、樓梯等共有共用面積，需要進行全樓分?jǐn)傆嬎恪＿@種情況下,商業(yè)部分面積會減少,住宅部分面積會增加,造成房產(chǎn)實測建筑面積和規(guī)劃面積不符。

建筑工程施工和建筑面積計算存在誤差。工程項目存在施工放線等施工誤差,在房產(chǎn)建筑面積測算時存在測量誤差。由于種種原因，比如，有時未完全按照圖紙進行施工、施工中放樣誤差嚴(yán)重等，均可能導(dǎo)致房屋規(guī)劃面積和實際測量面積出現(xiàn)差異。

面積計算規(guī)范的差異。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中建筑面積測算標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)的是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，該規(guī)范旨在指導(dǎo)建筑工程量的核算等工作，更側(cè)重服務(wù)；測量機構(gòu)對房產(chǎn)面積計算標(biāo)準(zhǔn)采用的是《房產(chǎn)測量規(guī)范》，主要適用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費等；這兩個規(guī)范制定目的、適用范圍、制定時間、計算規(guī)則不同,特別是在陽臺、閣樓、地下室、室外樓梯、層高2.20米以下部分等方面，計算面積的規(guī)則不一致,導(dǎo)致實測建筑面積和規(guī)劃面積之間存在誤差（如下圖）。

竣工后公用空間變更。為滿足居民生活需要，每棟建筑內(nèi)通常會設(shè)定一定的公用空間，比如消防室、車庫、倉庫房、地下室、公用設(shè)備房等公用場所。若這些公用空間在設(shè)計或施工時發(fā)生變更，進而造成規(guī)劃面積和實測面積產(chǎn)生差異。

登記實務(wù)中的解決方式

在不動產(chǎn)登記實務(wù)中，當(dāng)房產(chǎn)測繪面積與規(guī)劃測繪面積相差較懸殊時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以進行嚴(yán)格審查和實地核查，查明房屋建造情況是否符合規(guī)劃條件。造成規(guī)劃驗收合格意見書和房產(chǎn)測繪報告上面積不一致的原因。具體分析有以下兩種情況。

依據(jù)不同的技術(shù)規(guī)范造成的差異。如封閉式陽臺，規(guī)劃驗收按一半計算建筑面積而房產(chǎn)測繪則全部計算建筑面積所引起的面積差異，可以由登記機構(gòu)進行內(nèi)部會商，并征求住建等有關(guān)部門意見后決定。為了準(zhǔn)確反映該不動產(chǎn)的權(quán)利狀況，按照測繪的實際面積如實登記，并在登記簿上載明測繪與規(guī)劃驗收面積不一致的情況及其原因。

其他原因引起的面積差異。可以按照比例控制及約定俗成的方法處理?！督ㄖこ桃?guī)劃許可證》上的面積與實測面積允許誤差在3%以內(nèi)。不過這樣處理的依據(jù)并非特別充分，只是源于商品房銷售中面積多與少的處理規(guī)定，目的是為了保證買賣雙方的合法權(quán)益，而不是為了登記。如果誤差在3%以上，多出規(guī)劃許可部分的面積應(yīng)按違法建筑處理，但具體情況仍需要按各地實際情況處理。

對策原則

統(tǒng)一房屋面積計算原則，消除差異。縮小房屋實測面積和規(guī)劃面積的差異最根本的辦法，就是實施統(tǒng)一的房屋面積計算規(guī)則。因涉及房屋權(quán)屬的認(rèn)定、開發(fā)商以及房產(chǎn)管理和登記機構(gòu)的實際需求，故房屋測繪面積須精確至各分戶室。為確保所有住戶的合法權(quán)益得到保障，房屋測繪在面積測算精度與分?jǐn)偤侠硇苑矫鎽?yīng)更具科學(xué)合理性。

建構(gòu)統(tǒng)一的坐標(biāo)。為提升測量項目的準(zhǔn)確性，測繪管理單位要按照相關(guān)規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一坐標(biāo)處理信息和數(shù)據(jù)，從而保證數(shù)據(jù)分析和管控效果的最優(yōu)化。

建立健全測繪地理信息數(shù)據(jù)庫。各地區(qū)要結(jié)合實際情況，完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺，從根本上完善多源異構(gòu)信息平臺的完整性。各測繪機構(gòu)在共享測繪成果的同時，可以整合數(shù)據(jù)到“云”平臺，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的相互利用以及數(shù)據(jù)的測繪升級，有效減少重復(fù)測繪問題。

整合測繪結(jié)果，確保相關(guān)信息和數(shù)據(jù)分析機制貼合房產(chǎn)交易以及不動產(chǎn)登記需求。結(jié)合工作要求對具體項目予以判定，尤其是測繪機構(gòu)在制定采集規(guī)劃許可時，也要對土地的相關(guān)面積、性質(zhì)等基礎(chǔ)類數(shù)據(jù)予以重視。結(jié)合《房產(chǎn)測量規(guī)范》等文件形成房產(chǎn)預(yù)測繪成果報告，在備案管理項目落實后，整合書面材料和電子數(shù)據(jù)材料，從根本上完善內(nèi)容和形式，確保真實性、準(zhǔn)確性。

強化信息控制機制和完善措施。相關(guān)部門要對具體的控制措施予以全程監(jiān)督，尤其是界址測量、要素測量等項目，要從單一化管控結(jié)構(gòu)出發(fā)，全面落實不動產(chǎn)測繪機制和相關(guān)要求。結(jié)合分級標(biāo)準(zhǔn)對具體的測繪單元展開深度分析和判定，發(fā)揮測繪項目中監(jiān)理的作用，也為后續(xù)工作的全面開展提供保障。在實現(xiàn)管理目標(biāo)的同時，真正滿足各方面的相關(guān)需求，促進不動產(chǎn)測繪工作的全面優(yōu)化。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對測繪成果資料提出了新的要求，不僅要滿足房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理的具體細則，還要符合不動產(chǎn)登記的基本條件。為提高操作實效性和完整性，需進一步整合房產(chǎn)面積測繪機制，推動“多測合一”，保障不動產(chǎn)登記工作順利實施。